2 月18日，太原市政府发布《关于严厉查处违法用地违法建设的紧急通告》，通告中称太原市严格禁止以城中村改造、新农村建设名义向社会出售小产权房，并对“不符合城中村改造等政策，擅自以新农村建设、城中村改造或其他名义”变相进行土地交易和开发建设的项目进行严厉查处。
这条消息犹如重磅炸弹，立刻引爆省城房地产业界。多年来，从中央到地方不乏“严厉打击”“合理规范”小产权房的声音，但在全国各地楼市中，以新农村建设、城中村改造名义非法建设销售的“小产权房”项目却有增无减，其价格紧随商品房水涨船高。
此次政策的实施，能否破解太原小产权房管理难的谜局？这场被业界视为“动真格”的整治，将给省城楼市带来怎样的变化？
1 低价入市 销售不错
省城小店区龙城大街周边，在售及待售的住宅项目达30余个，小产权项目就有十几个
在省城小店区龙城大街周边，已建及新建的大批高档住宅楼鳞次栉比，其中不乏尚未办理规划、建设、施工、预售手续，且以太原城中村改造名义销售的小产权房。
据住在龙城、太原搜房网、搜狐焦点房产网等专业房地产网站不完全统计，该片区在售及待售的住宅项目达到30余个。除了已取得预售证的太原星河湾、和泰·紫园、恒大·华府、香檀一号等十余个正规商品房项目外，小产权项目就有十来个，部分小产权项目业主已经入住。
此片区某名盘销售人员私下称，盘距龙城大街的多家名盘正是看中太原城南交通便利、配套齐全、商业繁华的众多优势前景，不惜投入巨资在此区域拿地开发。但是，让众品牌房企感到无奈的是，无论自家项目如何精心建设，总是难以抵挡周边大片价格低廉的小产权房项目的搅局。
记者走访该片区了解到，龙城大街定位相同的项目，小产权房价格要比正规商品房便宜三分之一，甚至是一半。在龙城大街中段的首开·国风上观，其高层板式毛坯房在售房源的销售均价为8500元/平方米，而在该项目西南侧的某小产权项目高层住宅价格仅为6000元/平方米。
与正规商品房项目相比，小产权房的成交备案不受太原市商品房限购影响。正因为这样，在楼市调控紧张的2011、2012年，地处省城龙城大街、小店镇片区、晋源区等优势地段的小产权项目依然卖得不错。
据省城某专注楼市数据分析报告的调研机构介绍，省城2012年备案成交的商品房面积达到近300万平方米。而省城同期成交的小产权房面积也超过了上百万平方米。
2 虽不合法 已存在多年
如今，违法建设出售小产权房的购买者已从急需解决住房问题的进城务工人员扩展到本地市民甚至房产投资者
“小产权房遍地开花，影响到楼市的正常健康发展，这对购买和开发正规商品房的购房者、开发商不公平。”研究房地产经济和市场多年的山西财经大学马培生教授表示，太原的小产权已存在了十几年。过去，村民在兴建村民住宅时，多出的房子就卖给了非本村的村民以及市民。原来的个别私下交易，后来逐渐变成了半公开出售。
太原国土局监察支队负责人表示，所谓小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，没有手续。除本村村民购买的房屋外，对外销售的都叫做小产权房。这种房屋产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，实际上没有真正的产权。
到了现在，违法建设出售小产权房已成为大中型城市城中村重要产业之一，小产权房的类型也从原来中小户型普通住宅楼，升级为众多品类，甚至是高档住宅、别墅；购买者也从急需解决住房问题的进城务工人员，扩展到本地市民甚至房产投资者。
近几年，随着房价飞速上扬，多数无力承担高额购房支出的购房者对价格相对便宜的小产权房情有独钟。2011年，太原市开始实施25个城中村拆迁改造工作，却被部分开发商有意解读为政府支持小产权房建设，以推进太原城中村改造、太原城镇化建设。
部分开发城中村改造项目的本土开发商，在此期间发展壮大。省城部分小产权房项目不仅量价齐升，从项目规划、园区建设、绿化、配套、物业服务上，品质与名盘不相上下。
3 省城楼市 驻足观望
通知一出，不仅小产权房在建和在售的项目采取了行动，就连正规商品房项目也开始驻足观望
然而，小产权房发展壮大有其独特的生长环境。一位房地产代理商李先生称，除国家推行城镇化建设、楼市刚需强劲等宏观原因外，小产权房销售价格偏低是其能在楼市中一枝独秀的重要原因。
李先生表示，许多本土开发商之所以盯上以城中村改造名义进行建设的小产权项目，缘于此类项目的先期投入成本较低。“像恒大、富力等一线房企一样，一次投入数亿元甚至数十亿元去拿地，谈何容易岂非易事？”而多数参与小产权项目建设的房企，在项目开发前期，在土地投入上可以暂时省出一笔巨额的土地出让金，再通过违规预售慢慢周转建设资金。
但小产权房的先天不足，也让其开发商在项目运作过程中胆战心惊、如履薄冰。一旦政策收紧，或面对业主讨要产权的要求，都会如坐针毡。而这一次的政策风暴，更让小产权房开发商颇感压力。
2月18日，太原市政府发布《关于严厉查处违法用地违法建设的紧急通告》。通知发布时，代理销售城东某小产权项目的李先生正在春节休假。李先生老家在外省，好不容易回一趟家，原打算多陪陪老爸老妈，2月20日再回太原。没想到，休假期间，他听闻太原市政府各部门春节未休长假，马不停蹄调研太原城建、城中村改造工作之后，预料到市政府将对太原违法违规建设进行大刀阔斧的规范整改。直到2月18日，得到通知下发的消息，他再也呆不住了。当天便乘飞机回到太原，马上组织开会。“没想到此次整改工作会来得如此之快。”李先生说，“针对通知，我们公司也和开发商进行了紧急沟通。第一，加快项目建设预售的各类手续审批办理；第二，暂停项目销售，售楼处以推广工作为主；第三，配合政府的检查和整改工作。”
事实上，通知一出，在省城楼市击出千层浪。像李先生一样，马上调整建设和销售战略的房地产公司并不止一家。不仅小产权房在建和在售的项目采取了行动，就连正规商品房项目也开始驻足观望。
4 短期阵痛 长远利好
此次整治如能落地，将影响太原楼市的行业格局，靠套用业主购房款来周转项目的中小房企面临倒闭的危险；从长远来看，利于城市发展
众多房地产公司观望，是因为都深知，这一举措无疑将对房地产市场产生深远影响。“省城一直在查处违法占地、违规建设，而与历次不同的是，此次的重点不仅要查处，更在严厉打击。整个整治行动将通过国土、规划、房管、执法局等多部门联手进行。”太原国土局工作人员说。而记者通过省城房地产业界获悉，此次将检查违规违法行为的职责已明确到街道、村委会一级，政府对太原市违法用地、违规建设项目，以及销售小产权房的整顿决心明确决绝。
中房信息集团太原克而瑞机构负责人李峰认为，严厉整治违建的紧急通知对太原本土开发企业的影响较大。原因是，太原本土企业运营的主要项目即是城中村改造项目，个别有实力的本土房企是从违规建设小产权房发家的。这一场整治风暴如能落地，势必会影响太原楼市的行业格局，靠套用业主购房款来周转项目的中小房企面临倒闭的危险。“这种危机是暂时的，从长远看利于城市发展。”同样代理销售多个城中村项目的康先生说，他代理的项目有的地处太原新南站，有的紧邻规划待建的太行路，还有的在待建的北中环路附近。上述项目周边市政环境、主干道建设规划的前景非常不错，仅凭这些停在纸上的规划，他的项目2011年之前卖得很不错。但是因为种种原因，售楼处给业主描绘的城市蓝图迟迟实现不了，靠市政前景卖房已经越来越没有吸引力。“开发商同样希望房地产市场更加规范，城市环境快速升级，市场少一些无序恶意竞争，于行业发展更有好处。”康先生称，只有路通了、环境美了、城市整洁了、市民生活方便了，房子的附加值才会升高。
5 破解难题 需谋长远
城中村改造项目若想办理合法手续，首先得按政府规划将旧村整村拆除；且这些项目不能违反太原市整体规划的项目，还得加紧补办各项手续，按规定交纳相应罚款及税费
目前购买小产权房的大体有三类人，一是失去土地的农民；二是买不起商品房的城镇居民；第三就是投机炒房的人。
通知一出，这三类人中的已购房者已经在为自己的小产权房忧心了。
综合业界各方的观点，购房者购买小产权房主要得面对三方面的风险：首先是拆迁风险。如果小产权房影响城市规划或政府对小产权楼盘所占的土地进行征用时，由于小产权房本身违法，业主是没有资格享受拆迁补偿的；其次，存在毁约风险，小产权房的购房合同不能算作合法合同，本身无效，如果原来购买的小产权房升值，原房屋所有者一旦要撕毁合同，购房者拿对方一点儿办法也没有，最终只能选择退房；最后，存在潜在质量风险，因为小产权房项目的规划、立项、建设、销售各个环节均属违法，所以其建设过程中的质量监管同样存在问题。
但面对省城历年累积已售的庞大体量小产权房，以及已有许多业主入住的项目，政府“一刀切”式的拆迁显然不妥。不愿公开身份的某政府机关工作人员称，太原市规划、土地、城建等相关部门，正在加紧制定更加细致的管理、处罚细则，“想办理合法手续的城中村改造项目，首先得按市政府规划将旧村整村拆除。另外，这些项目不能违反太原市整体规划的项目，得加紧补办各项手续，按规定交纳相应罚款及税费。”
根据此前太原市出台的各类城中村改造推进管理办法，已列入城中村改造名录，且符合城市规划，交纳土地出让金，且办妥商品房预售五证的房子，可依法销售。“太原待售的城中村项目能达到合法销售条件，对全城商品房市场供应是个很好的补充，对全城平稳楼价很有意义。”上述工作人员称。
对于小产权房管理难题的破解，资深业界人士袁先生称，解决问题应承认现实，做到各方利益平衡。从近期看，不能再出现新的违法违建小产权项目；从远期看，符合城市规划、建设质量通过检验合格的项目，可纳入城市统一发展大计，“部分国内学者曾提出将小产权纳入保障房建设系统，这是个不错的方法。”
作者：戎紫冰 张磊
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